これまでのあらすじ⇒
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し事件について(1)
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し事件について(2)
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し事件について(3)
3週間更新が滞ったことから「小石川されたのではないか」とか「こんにゃくえんまに埋められたのではないか」と各方面からご心配の声をいただきましたが、「安心してください、書いてますよ！」
さて、10年以上に及ぶ地域住民とデベロッパーの抗争話し合いの途中、2014年3月に文京区の絶対高さ制限が導入されたことがこの問題の大きなポイントになっています。
当該開発区域は22mの高さ制限が定められ、容積率の完全消化が難しくなったわけです。
しかしながら、デベロッパーとしてはそこまで高さを抑えてしまえば販売計画が狂ってしまいます。
そこでNIPPOと神鋼は絶対高さ制限の条例施行前にすべりこみで従前の高さ（27m）の計画に基づく工事に着手することにしました。
これまでのあらすじ⇒
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し事件について(1)
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し事件について(2)
10年以上前からル・サンクの近隣住民は反対運動を続けており、その主要争点は次の7点でした。
1.建物の高さを20m以下にする。
2.歴史性に配慮した歩行者空間を整備する。
3.急峻な位置に車の出入り口は設けない。
4.歩道状空地は段差がなく、車椅子も通れるようにする。
5.緑地帯を伴う歩行者優先型の道路整備とする。
6.パースを作成し説明会を解りやすく。
7.車寄せを敷地内に設置。
（近隣住民サイトより）
それに加えて工事に伴う六角坂（本物件北西、コンフォリア小石川の角から上富坂教会まで南に向かって上る坂）の一方通行解除について「4年間、開発工事と逆走を認めることに問題はないか。児童や住民が六角坂、堀坂を通行する上で危険はないのか。」として要望を示していました。（近隣住民サイトより）
前回の記事はこちら⇒ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し事件について(1)
どこのエリアでもマンション反対運動は起こりますが、文京区だけ特に苛烈な展開をたどることが多い印象があります。
その理由としては次の3点があるのではないでしょうか。
先月、竣工間近で建築確認が取り消されたル・サンク小石川後楽園。
文京区なのであかいさんどう思ってるんですか？って何度となく聞かれたので、ずっとどう書いたものかと思っていましたが、今年のことは今年のうちにと思い、記事にすることにしました。
この物件についてはずっと前から注目していたことはDJあかいマニアならご存知かもしれません。
あかいさんが選ぶ2014年注目の新築マンション8+1選（前編）（2014/8/3）
3.ル・サンク小石川後楽園（NIPPO、神鋼不動産）
後楽園、春日両駅が激近で、かつ閑静な場所の大敷地、広めプラン中心のモノはいいけどちゃんと売れるのか心配になるマンション。
（中略）
懸念は傾斜地のため地下室・半地下が発生することと区の条例で22m絶対高さ制限が施行されるため建った瞬間に既存不適格になってしまう可能性があること。（地上8階+地下2階表記なのでかなり苦しい）
しかし最上階住戸に2階の半地下部屋をHANAREとしてバリューセットするのは割とロックだと思います。
なおこの土地は長らく近隣の反対運動があり、塩漬けになっていたことも付け加えておきたい。
仕事柄マンション購入に関する相談を受けることが多いのですが、やはり一番多く、そして相談者の悩みも深いのが一次取得者の方ですね。
一次取得者というのは初めてマンションや戸建（新築中古問わず）を買う人のことで、SUUMO新築情報やこなれた価格の新築マンションとかの主要なターゲットとされている層です。
二次取得者（買い替えや買い増しの人）は一度買って住んだことがあるために、何が必要で何が不要かとかの感覚や毎日ポストに投函されるチラシで近隣相場がわかってきたりして不動産レベルが上がっていった人なわけですね。
もちろんローンをちゃんと支払っていった経験から、住宅ローンは言われるほど恐ろしいものではないことも、自分がどれくらいの額なら払っていけるのかも知っています。
なので二次取得者は話が早いです。見切りも早いし決断も早い。どの問題（価格とか）が解決すれば買う、という交渉も明快です。
感覚としてはプロ同士のやりとりに近いかなというところはあります。（まあさすがに瑕疵担保免責・現況有姿とはいきませんが）
対して、一次取得者は不動産レベル1ですから「ローンちゃんと払えるかな？」とか「くじとかで管理組合の理事長にされたりしないかな？」とか「ご近所とうまくやっていけるかな？」とかいろいろ迷ったり悩んだりするわけです。
ちょうど冒険の旅に出る前の勇者が薬草を何個買ってったらいいか迷ったり、ルイーダの酒場で誰に声をかけようか悩んでしまうのと似ています。
